Меню сайта

Ещё не тренд

Небольшое осеннее повышение цен на жилую недвижимость в крупнейших южных городах говорит скорее о стабилизации рынка. Реального роста следует ожидать не ранее конца следующего года

Источник: http://www.expert.ru/printissues/south/2009/47/>«Эксперт Юг» №46-47 (85-86)/ 7 декабря 2009

На рынки жилья в крупнейших городах Юга, уже начиная с осени этого года и в течение ближайших двух лет, будут влиять два разнонаправленных вектора: оживление покупательского спроса, подогреваемое активизировавшейся ипотекой, и снижение объёмов строительства. По законам жанра встречное движение неизбежно приведёт к столк­новению и породит дефицит предложения и соответственно — скачок цен. Но отыграть докризисные позиции ценам на жильё удастся не ранее, чем через два-три года.

Лучше ожидаемого

В этом году цены на жильё упали в Волгограде в среднем на 25–30%, в Ростове-на-Дону — на 23%. Обе областные столицы, по данным Ассоциации строителей России (АСР), вошли в пятёрку городов с самыми высокими темпами удешевления жилья наряду с Москвой, Петербургом и Пермью. В Краснодаре ситуация оказалась значительно иной: здесь квартиры подешевели в среднем на 15–18%, что объясняется бо?льшим, чем у коллег по округу, докризисным превышением спроса над предложением. Соответственно и кризисное снижение спроса здесь отразилось на рынке в меньшей степени. В целом же все эти цифры несколько меньше прогнозировавшихся местными строительными департаментами и министерствами (в Ростове — 25–30%, в Волгограде — 30–35%, в Краснодаре — 20–25%).

Безусловно, главным понижающим фактором стал обвал спроса из-за снижения уровня доходов и почти парализованной ипотеки. По мнению некоторых экспертов, спрос понизился до отметки 25% от докризисного уровня.

По идее, цены должны были бы упасть ещё ниже, но тут негативные кризисные явления сыграли относительно положительную роль: падение цен компенсировало сужение предложения. Застройщики сосредоточились на завершении начатого в 2008 году строительства домов средней и высокой степени готовности, и остановили часть строек (в Ростове было заморожено 25% строящихся объектов, в Волгограде и Краснодаре — более 30%). Объём ввода жилья в этом году снизился в Ростове на 15% относительно 2008 года, в Краснодаре — на 28%, в Волгограде — на четверть. Относительное благополучие Ростова аналитики компании MACON Realty Group (MRG) объясняют тем, что здесь только 10–15% застройщиков кредитуются в банках, остальные же строят на собственные средства и средства дольщиков. Поэтому здесь девелоперы находятся в более выгодном положении, чем в том же Краснодаре, где доля заёмщиков доходит до 70%.

Другим мощным сдерживающим фактором стало вливание на рынок государственных денег в рамках программ социальной ипотеки, расселения ветхого жилья и муниципальных программ по стимулированию развития жилищного строительства.

«Различные жилищные субсидии, например, те, которые выдавала администрация Ростовской области в 2009 году, очень сильно поддержали рынок, — считает Евгений Сосницкий, гендиректор АН “Титул” (Ростов-на-Дону). — По крайней мере, люди пришли со своими живыми деньгами и деньгами от АИЖК, получили ипотеку, что-то купили. Если это будет продолжаться и в следующем году, то станет мощным стабилизирующим фактором, подстёгивающим и строительство, и продажи».

Дефицит как двигатель цен

Эксперты отмечают, что спрос в 2010 году останется низким с очень незначительной тенденцией к росту, что, однако, не мешает им прогнозировать постепенное увеличение стоимости объектов недвижимости из-за сужения предложения. К этому приведёт дальнейшее падение объёмов ввода жилья.

Наиболее оптимистичен прогноз по вводу жилья у донской администрации. Заместитель губернатора Ростовской области Юрий Андриади говорит, что в области объёмы останутся на уровне 2008 года и объясняет это тем, что в городе в кризисных условиях воплощается-таки в жизнь несколько крупных проектов. Реализацию одного в этом году начал «РостовДондевелопмент»: комплексная застройка «Три сквера» предполагает возведение 30 элитных жилых домов общей площадью 280 тысяч кв. м и 12 зданий и сооружений социальной инфраструктуры. Сдать в эксплуатацию их первую очередь компания планирует в мае 2010 года. Масштабную застройку продолжают «Интеко» (комплексная застройка микрорайона Левенцовки) и «Ростовгорстрой» (жилой комплекс «Норд»). Финский инвестиционно-строительный концерн YIT в 2010 году планирует инвестировать в строительство многоэтажного жилья в Ростовской области порядка 0,8–1 млрд рублей. По словам Андрея Шумеева, генерального директора компании «ЮИТ Дон», в 2011 году инвестиции сохранятся на уровне 2010 года, а в 2012 году будут увеличены.

В Краснодаре и Волгограде ситуация более удручающая: там в 2009 году почти не было заложено нового строительства, а более 70% построенного за год жилья уже продано. На стадии строительства находится не более 30% от сданных в 2009 году объёмов.

Рост неизбежен

О том, как эта ситуация отразится на динамике цен, эксперты судят по-разному.

«Ввод жилья в 2010–2012 годах будет меньше, чем до кризиса, но это не означает его дефицита — всё зависит от спроса, — говорит гендиректор MRG Илья Володько. — Если спрос окажется восстанавливаться медленно, планируемых объёмов новостроек будет достаточно». «Ключевым будет первый квартал, когда мы поймём, как поведёт себя рынок после традиционного январского затишья, — замечает Евгений Сосницкий. — Я думаю, что тенденция сохранится и мы увидим в первом и начале второго квартала продолжение стабилизации, а после этого, если не случится чего-нибудь макроэкономического, начнётся плавный рост. Уже сегодня есть предпосылки для этого: возрождение ипотеки, оживление спроса и, безусловно, падение объёмов строительства».

Нет надежды на то, что застройщики смогут продолжить снижение цен, на которое они вынуждены были пойти в разгар кризиса. «Постепенно уменьшая потенциальную прибыль, строители старались реализовать квадратные метры, чтобы хотя бы покрыть свои затраты, снизить издержки по кредитам и содержанию уже готовых объектов, — говорит директор ООО “Новая Линия-Недвижимость” Виталий Богозов. — Но их резервы почти исчерпаны». «Сейчас цены на жильё близки к себестоимости, а значит, падать им уже некуда», — уверен Сергей Иванов, президент краснодарской строительной корпорации «Девелопмент-Юг».

В качестве примера можно привести следующий факт. Строительная компания «Плеяда» (дочерняя компания «Московского индустриального банка», строит в Ростове-на-Дону ЖК «Красный город-Сад») к осени этого года постепенно снизила цены на свой первый сданный дом с 65–70 тысяч рублей за кв. м до 43–45 тысяч. Абубакар Арсамаков, президент Московского индустриального банка, осенью жаловался, что рентабельность продаж «Плеяды» в этом году составила всего 1,8%; но продажи не были остановлены.

Расхожее мнение, что дефицит нового жилья сможет частично компенсироваться за счёт жилья вторичного, эксперты от строительства и риэлторы решительно отвергают. «Вторичный рынок нельзя рассматривать как резерв, — выражает общее мнение Евгений Сосницкий. — Локомотивом рынка недвижимости является рынок первичный».

С гендиректором «Титула» солидарны и другие эксперты. «Наряду с падением темпов строительства мы сталкиваемся ещё и с тем, что некоторые собственники-инвесторы заняли выжидательную позицию, ожидая подъёма покупательского спроса, вызванного эффектом отложенного спроса и возобновлением работы банков в сфере ипотеки, — отмечает Виталий Богозов. — Так что повышение цен может быть искусственно спровоцировано».

Сергей Иванов уверен, что рост цен обеспечит отложенный спрос: «В начале 2009 года из-за отсутствия финансовых ресурсов строительные компании перестали запускать новые проекты. Это означает, что к концу 2010 года до рынка дойдёт “эхо кризиса”, покупатели почувствуют провал предложения. В следующем году в связи с отложенным спросом и цены будут расти ещё более быстрыми темпами».

«У людей деньги сегодня есть, — говорит Андрей Шумеев. — Но неуверенность в том, что жильё будет достроено, консервирует отложенный спрос. Увы, эта неуверенность подтверждается рядом примеров. В следующем году будет вводиться ещё меньше жилья — а спрос станет нарастать. И не позднее конца следующего года востребованность окажется гораздо выше предложения, потому что квартир будет не хватать. По моим оценкам, рост цен в Ростове составит минимум 8–10 процентов».

Сергей Сурженко, редактор отдела «Рынки» «Эксперт Юг»
Наталья Яценко, редактор отдела «Компании» «Эксперт Юг»








Яндекс.Метрика