Меню сайта

Сумерки девелоперов

Полтора года назад Краснодар представлял собой одну большую стройплощадку. Казалось, ничто не остановит ни рост многоэтажек, ни рост цен на жилье в них. Однако торможение все-таки случилось: мелкий инвестор, скупавший квартиры на нулевом этапе строительства, ушел в спячку.

С наступлением финансового кризиса эксперты и участники российского рынка недвижимости заговорили о его очищении: мол, большинство девелоперов не выживут, и рынок между собой поделят крупные компании. Однако события разворачивались совсем по-другому. Как раз крупные компании из-за огромных заимствований оказались наиболее уязвимы.

— В период роста рынка крупные девелоперы, пытаясь угнаться за спросом, ежемесячно закладывали новый дом. Причем активно привлекались кредиты. Банки давали деньги без колебаний, так как цены на недвижимость стабильно росли. В таких условиях девелоперы чувствовали себя прекрасно и жили, что называется, на широкую ногу. Объем продаж позволял содержать раздутый административный аппарат, дорогие офисы, различные сервисные службы, — рисует картину «золотого века» Евгений Марочкин, учредитель жилищного центра «Каян». — К примеру, одной крупной краснодарской компании, чтобы хорошо себя ощущать, требовалось продавать не менее 40 квартир в месяц. И эти продажи были! Сейчас же компания реализует почти в четыре раза меньший объем.

Оказалось, что к новым условиям крупным девелоперам труднее приспособиться, чем компаниям меньшего размера и с меньшими амбициями. Гиганты все силы бросили на то, чтобы в срочном порядке реорганизовать компанию, сократить штаты, заморозить объекты и договориться с кредиторами.

Но больше всех пострадали от кризиса так называемые офисные девелоперы — мелкие компании, возводящие дома исключительно силами субподрядчиков. Мало того что остановились продажи, маржа офисных девелоперов сжалась до таких размеров, что их существование на рынке утратило смысл. Впрочем, рыночная доля таких игроков была невелика, и их исчезновение прошло незаметно.

А вот девелоперы-«середнячки» с собственной технической базой и без существенного кредитного бремени чувствуют себя намного лучше своих крупно- и малокалиберных коллег. В ответ на просьбу «Кроснодарского Бизнес-журнала» перечислить наиболее устойчивых краснодарских девелоперов эксперты назвали именно таких середнячков: «Рассвет-98», «Краснодарстрой», «Модуль», «ОБД-Инвест», «СтройИнтернешнл», «Нефтестройиндустрия-Юг». Они если и заморозили совсем «нулевые» проекты, то начатые объекты продолжают достраивать. Пока продаж в этих объектах хватает, чтобы обслуживать кредиты и вести строительство.


Маятник спроса

Падение продаж — головная боль строительных компаний, которые до кризиса концентрировались на строительстве жилья среднего и бизнес-класса.

По данным MACON Realty Group, в сентябре 2009 года структура предложения жилой недвижимости выглядела следующим образом: доля жилья экономкласса составляла 29% (773 367 кв. м) от общего объема строительства, среднего класса — 36% (985 659 кв. м), доля жилья бизнес-класса составляла 33% (882 784 кв. м) от общего объема строительства, элитного жилья — 2% (64 077 кв. м). Как видим, доля экономкласса невелика, тогда как в условиях снижения платежеспособности населения именно этот сегмент рынка наиболее востребован. Ощутив смещение спроса в сторону дешевого жилья, ряд девелоперов спешно бросился изменять проекты: уменьшать площади квартир и продавать их с отделкой. Но на спрос это мало повлияло.

Все дело в том, что с рынка ушли покупатели, которые рассматривали недвижимость как инвестиционный инструмент. До кризиса такие инвесторы влет скупали квартиры на нулевом этапе строительства. Затем квартиры уже по более высокой цене выбрасывались на вторичный рынок и приобретались либо теми, кому действительно требовалось жилье, либо новыми инвесторами, надеявшимися на дальнейший рост цен. Доля подобных спекулятивных сделок достигала 60% от общего объема продаж, и именно они подстегивали цены. Когда же инвестор утратил видение перспективы на рынке недвижимости, он его покинул. Между тем на деньги таких инвесторов и на кредитные средства закладывались новые строительные площадки. Утратив оба источника финансирования, девелоперы вынуждены полагаться только на собственные резервы.

— Сегодня наиболее востребованными являются предложения в тех объектах, которые находятся либо на завершающей стадии строительства, либо проходят процедуру сдачи объекта Государственной комиссии, — отмечает Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON RealtyGroup. — В силу того, что на рынке произошла существенная корректировка цен в сторону их уменьшения, покупатель получил возможность приобрести более качественное жилье (лучшее местоположение, более высокий класс, больше площадь). Тем не менее по-прежнему квартиры в низкой ценовой категории (одно-, двухкомнатные квартиры эконом- и среднего класса) пользуются наибольшим спросом, при этом особое внимание уделяется сроку сдачи, темпам строительства и стоимости одного кв. м.

Итак, за счет ухода инвесторов спрос сократился на 40-50%. Остались покупатели, желающие улучшить свои жилищные условия. Но из-за падения доходов так называемый средний класс сжался, и количество платежеспособных покупателей тоже сократилось.

Подкосило рынок недвижимости и закрытие банками ипотечных программ. Впрочем, эксперты расходятся во мнении, оценивая роль ипотеки в докризисных продажах: одни считают банковские кредиты важным фактором формирования спроса, другие — не столь существенным.

— В самый лучший период количество ипотечных сделок в Краснодаре не превышало 10-12%, — констатирует Александр Кутченко («Аякс-риэлт»). — Поэтому отсутствие ипотеки не слишком повлияло на рынок, тем более сегодня предложения ипотечных программ возвращаются. Главная причина снижения спроса в том, что покупатель занял выжидательную позицию.


Ниже плинтуса

Риелторы уверены, что у значительной части населения есть и деньги, и потребность в новом жилье, однако большинство потенциальных покупателей продолжают просто следить за ситуацией на рынке, ожидая очередного снижения цен. Участникам рынка недвижимости приходится работать в непростой ситуации отложенного спроса.

— Если до кризиса спрос опережал предложение, что приводило к росту цен, то после кризиса наблюдается обратный процесс. В самой глубокой точке кризиса (февраль — март 2009 года) предложение существенно опережало спрос, — комментирует генеральный директор группы компаний «Аякс-риэлт» Александр Кутченко.

С началом кризиса девелоперы не спешили снижать цены, но чем меньше становилась накопленная за годы роста «жировая прослойка», тем сильнее давили кредитные обязательства и острее ощущалась необходимость в живых деньгах. В какой-то момент девелоперы дрогнули и, дабы подстегнуть спрос, начали постепенно цены опускать. Так, в течение года стоимость жилья в Краснодаре упала на 25-30%. Наибольшему падению подверглись сегмент элитной недвижимости и недвижимость в популярных районах города, где цены были перегреты. Есть ли потенциал для дальнейшего снижения цен?

— Нет, — уверен Олег Гулый, директор ЖЦ «Каян». — Нельзя считать, что в Краснодаре цены на недвижимость были сильно завышены. Конечно, в Москве девелопер «снимал» сверх себестоимости три-четыре цены. В Краснодаре подобное было, но в меньших размерах: делали наценку в 100-150% от себестоимости, и лишь в отдельных случаях с интересными объектами. В основном рентабельность девелоперов составляла 10-15%.

И девелоперы, и риелторы пытаются убедить потребителей, что дальнейшего падения цен не будет. Мол, падать уже некуда, поскольку себестоимость строительства на сегодняшний день не может быть ниже 35 тысяч рублей за квадратный метр. А продажи ниже 40 000 рублей за квадрат вообще убыточны. Однако потребители в эти цифры все еще не верят.

— Потому что никто из них не считает расходную часть строительства, — вздыхает Олег Георгизов, генеральный директор группы строительно-инвестиционных компаний «Модуль». — Все слышат усредненные статистические данные, согласно которым средняя себестоимость квадратного метра равна 20 000 рублей. При этом не учитывается, что земля в разных районах страны и даже в разных районах одного города стоит по-разному. И никто не считает, сколько стоит провести коммуникации, во сколько обходятся девелоперу административные издержки. Сейчас мы возводим комплекс «Анит-Сити» в центре Краснодара, и как ни стараемся, строить хорошее жилье меньше чем за 40 000 рублей/кв. метр не получается.

По словам риелторов, сейчас росту цен мешают те самые мелкие инвесторы, которые когда-то вкладывали деньги в покупку недвижимости и сейчас по каким-то причинам вынуждены ее продавать по бросовым ценам. Еще большую лепту в торможение рынка вносят субподрядчики, с которыми девелоперы расплачивались квартирами по цене 50 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас субподрядчикам срочно нужны живые деньги, и они выводят на рынок эти квартиры по цене в пределах 30 тысяч рублей за квадратный метр. Отсюда обманчивое впечатление о продолжающемся падении рынка. Между тем, по словам экспертов, предложение с низкой ценой крайне ограниченно, и потребители неминуемо столкнутся с повышением стоимости жилья.


Возрождение рынка

Участники рынка недвижимости, опрошенные «Краснодарским Бизнес-журналом», высказали любопытное мнение о том, что спрос на рынке жилья искусственно сдерживается правительством. Якобы СМИ намерено нагнетают истерию среди инвесторов, рисуют страшные картины с недостроенными домами, обманутыми дольщиками и разорившимися девелоперами. А банки, в свою очередь, получили указание «сверху» не подпускать строительные компании к кредитным ресурсам. И все ради того, чтобы правительство закупило квартиры для военных по цене 30 450 рублей за квадратный метр.

— В кои-то веки государство получило шанс выполнить свои обязательства и обеспечить военных жильем, — замечает Евгений Марочкин («Каян»). — И пока эта цель не будет достигнута, девелоперам никто помогать не будет.

Зная, какими методами российская власть иногда решает свои задачи, в эти предположения нетрудно поверить. В любом случае Минобороны действительно активно скупает жилье. В итоге складывается интересная ситуация: количество свободных площадей на рынке сокращается, а новые дома закладываются в меньшем объеме. Если через год-полтора будут раскуплены квартиры в домах, строительство которых начиналось перед кризисом, девелоперы разморозят площадки. Однако новое жилье появится не раньше чем через два-три года. Таким образом, на несколько лет остановится процесс обновления и роста жилого фонда, и тогда Россия может столкнуться с дефицитом жилья.

— Угроза дефицита есть, правда, не в ближайшей, а в среднесрочной перспективе, — рассуждает Александр Кутченко («Аякс-риэлт»). — Сегодня девелоперы практически не начинают новые проекты. Через год-два это в обязательном порядке приведет к дефициту квартир. Резко снизится количество объектов на «первичке», которая «уводила» потенциальных покупателей со вторичного рынка.

А пока, как отмечают риелторы, падение цен на недвижимость, продолжавшееся последний год, остановилось. Это осознали не только риелторы, но и покупатели, которые активизировались на рынке жилья в осенние месяцы.

Однако в ближайшем будущем цены вряд ли вернутся на докризисный уровень. Их рост возможен при условии восстановления платежеспособности россиян, но конца кризиса пока не видно.

— Первыми в ряды покупателей жилья вернутся чиновники, чья зарплата предсказуема и стабильна, — считает Евгений Марочкин. — Затем подтянутся бизнесмены, которые смогли приспособиться к новым условиям. Банки возобновили ипотечное кредитование на приемлемых условиях, значит, когда в экономике появится какая-то предсказуемость, на рынок вернется средний класс. Разочарованные в валютных спекуляциях и рынке акций инвесторы тоже в конце концов должны обратиться к недвижимости как к самому надежному объекту инвестиций. Осталось малое — направить денежные потоки в реальную экономику, вернуть население в магазины и запустить механизм оборачиваемости денег.

Пока же прогнозы на рост цен в ближайшей перспективе самые скромные. Игроки рынка единодушны и уверены в одном: нижняя точка уже пройдена, и дальнейшего падения быть не должно.

— Напротив, мы ожидаем в ближайшие полгода незначительного повышения цен, — озвучивает надежды участников рынка Александр Кутченко. — А вот с лета 2010 года, если не случится каких-либо катаклизмов, если макроэкономические показатели останутся хотя бы на сегодняшнем уровне, мы ожидаем более резкого повышения стоимости жилья.


Выход есть

Ирина Чудинова, управляющая Краснодарским филиалом банка Возрождение (ОАО):
«Жилищное строительство в кризис — тема достаточно острая. Потребность населения в приобретении жилья по-прежнему существует. Но доходы упали, а отсутствие уверенности в завтрашнем дне заставляет людей опасаться ипотеки и в конечном итоге провоцирует падение спроса на недвижимость.

Чтобы люди не боялись брать ипотеку на первичном рынке, им нужны гарантии того, что строительство будет завершено. В то же время и банку, для того чтобы прокредитовать девелопера, нужна уверенность в финансовой устойчивости компании, гарантии ее платежеспособности. Одним из возможных решений этой проблемы является пилотный проект АИЖК по стимулированию кредитования застройщиков. В соответствии с этой схемой банк кредитует застройщика, после чего контролирует ход строительства и на этапе его завершения запускает кредитование физических лиц — покупателей квартир, кредитуя, таким образом, сразу в двух направлениях. Третья сторона — гарант сбыта — берет на себя обязательства в случае незавершения строительства объекта, а также выкупает непроданные квадратные метры по фиксированной цене, снимая риски с банка-кредитора.

Запуск программы стимулирования кредитования застройщиков — шанс поддержать одновременно строительную отрасль и ипотеку. Банк «Возрождение» может рассмотреть возможность участия в пилотном проекте. В данный момент нами ведутся переговоры о сотрудничестве с двумя девелоперами. Поскольку практического опыта по реализации программы нет пока ни у кого, главное для банка на данном этапе — грамотно оценить риски».

Оксана ЦАРЕНКОВА, http://www.business-magazine.ru/krasnodar/>«Краснодарский Бизнес-журнал Онлайн»,









Яндекс.Метрика