Меню сайта

Вниз по шкале


Объекты элитной комплексной застройки, реализуемые в Краснодаре, были рассчитаны на самый платежеспособный сегмент покупателей. С падением доходов потенциальных клиентов упал и покупательский спрос, сместившись в сторону более дешевого жилья. Однако девелоперы комплексных проектов не сидят сложа руки.

Комплексная жилая застройка до недавнего времени считалась одним из самых перспективных и развивающихся рынков недвижимости. Качество жизни улучшалось, и состоятельным клиентам было уже недостаточно просто большой квартиры в хорошем доме. Такие покупатели стремились приобрести качественное жилье на отдельной, обособленной территории. Именно на них и были рассчитаны элитные жилые комплексы в Краснодаре и пригородах. Но кризис внес коррективы и в этот рынок.

Спрос на такое жилье упал, и многие застройщики к падению оказались не готовы. В результате часть проектов так и осталась только на бумаге. Другая, малая, часть находится на разных этапах реализации. Но продать такое жилье стало проблематично. «Жилье коттеджного типа приобреталось в основном для проживания, а не с целью инвестирования, — констатирует коммерческий директор компании «Европа-Инвест», реализующей проект малоэтажного жилого комплекса «Немецкая деревня», Алексей Трушин. — Объем и срок таких инвестиций были бы слишком долгосрочными, и вернуть их оказалось бы намного сложнее. Гораздо больше людей способны купить обычную однокомнатную квартиру, нежели дом, равный по стоимости десятку таких квартир. Сегодняшняя же экономическая ситуация вообще мало располагает к приобретению дорогостоящего жилья, каковым является дом. Сделки на этом рынке сейчас единичны: свободных денег у покупателей мало, и большая часть потенциальных клиентов с рынка ушла. Многие из них заняли выжидательную позицию, полагая, что цены на недвижимость еще будут снижаться. И все же, как показывает рынок, определенный покупательский спрос сохраняется. Востребованны, прежде всего, готовые или близкие к завершению объекты».

Впрочем, как считает генеральный директор компании «КубаньИнвест», занимающейся реализацией коттеджного комплекса «Екатериновка», Дмитрий Маликов, нельзя сказать, что с наступлением кризиса покупательский спрос сократился слишком резко. Спрос на элитное жилье, по мнению Маликова, неэластичен, и интерес к нему в южном регионе существовал всегда, невзирая ни на какие экономические коллизии. Есть покупатели и сейчас. Возможно, причина повышенного интереса еще и в том, что КК «Екатериновка» находится в высокой степени готовности и покупатели более уверены в своем выборе.

По мере готовности

Тем не менее ситуацию на этом рынке нельзя назвать благоприятной. Большинство проектов комплексной застройки так и остались на стадии рабочей документации. Девелоперы же переориентировались на более массовые и доступные форматы жилья. Среди масштабных комплексных проектов, реализуемых сейчас в Краснодаре, можно выделить три: «Екатериновка», «Немецкая деревня «Екатерина Великая» и «Александровский сад». Однако до конца этого года полностью будет реализован только первый из них, сдача в эксплуатацию которого запланирована на осень.

«Строительство «Екатериновки» близится к завершению, — подтверждает Дмитрий Маликов («КубаньИнвест»). — В 42 коттеджах полностью готова кирпичная кладка, завершена внешняя отделка, закончены работы по утеплению фасадов, обустройству кровли. К каждому готовому коттеджу уже подведены все необходимые инженерные сети: отопление, водопровод, канализация. Сейчас работаем над благоустройством территории поселка и искусственного водоема — будущей зоны отдыха всех жителей «Екатериновки». В свою очередь, первые владельцы коттеджей, которым в мае были вручены ключи, уже приступили к внутренней отделке своих домов». На июнь 2009 года больше половины коттеджей, по словам Маликова, уже продано и порядка 30% забронировано.

Строительно-монтажные работы продолжаются и в малоэтажном жилом комплексе коттеджного типа «Немецкая деревня». Как рассказал Алексей Трушин («Европа-Инвест»), на стадии завершения сектор коттеджной застройки, 107 домов. В настоящее время идут работы по благоустройству прилегающих территорий. Подведены все инженерные сети, и осенью покупатели смогут приступить к внутренним отделочным работам. Кроме того, ведется строительство сектора пятиэтажных домов с квартирами и подземным паркингом. Десять домов из тридцати уже возвышаются на стройплощадке.  «Свои продукты мы выводим на рынок по мере их готовности, — продолжает Алексей Трушин. — Сейчас в поселке активно продаем квартиры. Готовимся к анонсированию сблокированных домов на две семьи и завершаем оформление проектной документации общественно-делового центра. Выводить же на рынок сразу все я не вижу смысла. Тем более в условиях кризиса. В связи с девальвацией рубля мы, например, ограничили продажу коттеджей, поскольку сейчас их стоимость серьезно недооценена. Зато ведем продажи квартир в секторе малоэтажной застройки, который вывели на рынок уже в период кризиса». Такая политика оказалась эффективной. В комплексе  продано более 30% домов, часть которых реализована крупным корпоративным инвестором. По словам Трушина, такой продукт востребован и за пределами края, особенно среди жителей столичных городов и северных регионов с высокой миграционной активностью.

Позже всего началась реализация жилого комплекса «Александровский сад». Проект предусматривает возведение свыше одного миллиона квадратных метров недвижимости и будет реализован поэтапно. В настоящее время ведется строительство первого из заявленных домов, в котором уже продано более трети квартир. В 2010 году планируется построить еще три дома. «Район «Александровский сад» строится на землях, которые раньше использовались под сельскохозяйственное назначение, — рассказывает директор краснодарского филиала компании «Бизнес Город», реализующей проект, Руслан Горелов. — Наша первоочередная задача — обеспечить территорию застройки центральными коммуникациями. Поэтому параллельно с возведением первого жилого дома мы строим инженерные сети для всего района. Именно такую организацию работ и предусматривает трехстороннее соглашение между нашей компанией и администрациями Краснодарского края и Краснодара».

Чья концепция ближе

Все вышеназванные проекты различаются по концепции, месторасположению, инфраструктуре, составу жилья и многим другим параметрам. Предложения на рынке абсолютно разные. И все же определенная борьба за покупателя, по мнению Алексея Трушина («Европа-Инвест»), есть все равно. Тем более если потенциальные покупатели такого жилья — люди состоятельные и им есть из чего выбирать. Однако, как считает Дмитрий Маликов («КубаньИнвест»), конкуренция на рынке элитных коттеджных поселков в Краснодаре отсутствует. Проектов, подобных «Екатериновке», находящейся неподалеку от центра, в самом городе нет, и вряд ли когда-нибудь они появятся. В Краснодаре просто не осталось земли под столь  масштабную застройку. Не чувствуют конкуренции и в компании «Бизнес Город».
«В нашем сегменте она и раньше была невысокой, а с наступлением кризиса ослабла, — утверждает Руслан Горелов. — Застройщики, не имеющие серьезной финансовой поддержки, вынуждены замораживать инвестиционные проекты. Те же, кто начал реализацию, меняют формат заявленной недвижимости и отказываются от социальных обременений в виде школ, детских садов и других объектов инфраструктуры. Что касается нас, то нашей компании была открыта кредитная линия от Сбербанка России в размере 3,2 миллиарда рублей, и, кроме того, мы вошли в федеральную программу «Жилище». Поэтому продолжаем реализацию проекта по ранее утвержденному графику, работая на перспективу». Не стали в компании менять и общую концепцию проекта. Однако, учитывая экономическую ситуацию в стране, «Бизнес Город» рассматривает возможность вывода на рынок еще и бюджетного варианта жилья. При этом все первоначальные преимущества района «Александровский сад» будут сохранены.

Среди покупателей, которые могут позволить себе приобрести жилье на перспективу, сейчас высоко недоверие к первичному рынку. Люди боятся, что строительство будет заморожено, а их деньги пропадут. Поэтому застройщикам нужно сосредоточить свои усилия на точном и своевременном выполнении работ. Искусственное же стимулирование спроса среди потенциальных потребителей по понятным причинам (негативные экономические процессы, отсутствие денег, неработающая ипотека), по мнению Руслана Горелова, вряд ли способно принести необходимый эффект. Основные продажи начнутся уже после выхода из кризиса.

Впрочем, некоторые застройщики стимулировать потребительский спрос начинают уже сейчас.

«Прежде всего мы откорректировали первоначальную концепцию проекта, максимально приблизив ее к сегодняшним требованиям российского рынка недвижимости, — рассказал Алексей Трушин («Европа-Инвест»). — Изменили планировку, уменьшили площадь некоторых помещений. Кроме того, как я уже говорил, будем выводить на рынок сблокированные дома на две семьи. Компактнее по площади, с меньшими прилегающими к ним земельными участками, но с потребительской точки зрения куда более привлекательные. То есть мы выводим на рынок продукты, востребованные, на наш взгляд, именно в текущий момент времени и именно по той цене, которая устраивает и нас самих, и потребителей». Вместе с изменением потребительских свойств объектов для активизации спроса используются и гибкие системы оплаты: от классических (отсрочки платежей) до более «продвинутых» (например, договор инвестирования, по которому покупатель, делая минимальный первоначальный взнос, резервирует за собой коттедж и расплачивается уже после завершения строительства).

Морская боязнь

Спрос на рынке элитного жилья упал и на побережье Черного моря. Например, в Новороссийске этот рынок начал формироваться в конце 2007 года. До этого коттеджи премиум-класса строились точечно и практически не выставлялись на продажу. В 2008 году ситуация, казалось, должна была в корне измениться. Как рассказала генеральный директор новороссийского агентства недвижимости «Новация» Наталья Бондарь, сразу три компании заявили о строительстве коттеджных поселков класса премиум и смешанного типа (бизнес-премиум). Но на деле был реализован лишь один проект —  коттеджный поселок в Мысхако.

Два других — гольф-поселок неподалеку от станицы Раевской и поселок в районе Цементной долины — так и остались на бумаге. «Наше агентство участвовало в разработке одного из нереализованных проектов как консультант, — комментирует Наталья Бондарь («Новация»). — Для проведения маркетингового исследования были приглашены специалисты Бюро маркетинговых исследований «Импульс» (Новороссийск) и специалисты из Москвы, для проектирования поселка в средиземноморском стиле — турецкие специалисты. Получив данные о себестоимости квадратного метра, спросе на жилье такого класса и ожидаемой стоимости продаж, застройщики решили отложить реализацию проекта до лучших времен. И я считаю, это правильно: в настоящее время  едва ли  удалось бы продать даже 30% от общего объема объектов».

По словам Натальи Бондарь, ее агентство недавно заключило договор с одной из строительных компаний, которая разумно и гибко отреагировала на изменение потребительского спроса. Вместо планируемого многоквартирного дома премиум-класса предприятие закладывает дом с квартирами класса эконом и эконом плюс (площадь однокомнатных квартир — от 40 квадратных метров, стоимость — 30 000 рублей за квадратный метр, без отделки). Причем строиться дом будет в престижном районе малоэтажной застройки поселка Мысхако и однокомнатные квартиры в этом доме составят 70% (остальное — четыре пентхауса с видом на море).

Строить или не строить

Перспектив роста рынка комплексной застройки на побережье, по мнению Натальи Бондарь, пока нет. Некоторый спрос сохраняется на дома стоимостью не более трех миллионов рублей. Есть ли перспективы у этого рынка в Краснодаре? Эксперты единодушны. Как считает Алексей Трушин («Европа-Инвест»), по мере выхода из кризиса и повышения уровня жизни все большая часть населения будет останавливать выбор на отдельно стоящих домах с земельными участками в организованных жилых комплексах. Того же мнения и Дмитрий Маликов («КубаньИнвест»). По его словам, в Краснодарском крае частные домовладения востребованны как ни в одном другом регионе. При этом отсутствует концепция единой архитектурной застройки, о чем все чаще говорят краевые власти. Поэтому будущее — за строительством коттеджных поселков, выполненных в едином стиле. Ведь строительство подобного рода поселков задает новые стандарты жилья. Иными словами, вместо «стихийной» и «уплотнительной» застройки в центре будет идти организованная и планомерная застройка.  «После того как ситуация стабилизируется, снова возникнет потребность в улучшении качества жизни, — убежден Руслан Горелов («Бизнес Город»). — И те, кто сегодня из-за финансового кризиса вынужден отложить покупку качественного жилья в экологически чистом районе с развитой и удобной инфраструктурой, завтра снова вернутся к рассмотрению этого вопроса».

Помимо уже реализующихся объектов, в ближайшие год-два, по словам директора по маркетингу и начальника отдела маркетинговых исследований и консалтинга АКГ «Ваш СоветникЪ» Полины Криворучко, планируется выход еще нескольких проектов (двух — со стопроцентной вероятностью реализации) элитной загородной недвижимости в пределах 60 километров от Краснодара, ориентированных предпочтительно на жителей краевой столицы. «Рынок в целом перспективен, поскольку характеризуется наличием всего нескольких объектов, каждый из которых имеет свою историю и различные перспективы реализации в ближайшие два-три года, — считает Полина Криворучко. — Но успех каждого нового  объекта будет зависеть от сочетания ряда факторов: концепции, удовлетворяющей требованиям потенциальных покупателей, грамотной политики продаж и продвижения, месторасположения, а также репутации застройщика и его возможности реализовывать объект в сложившихся экономических условиях».


Андрей Пугачев, опубликовано в http://offline.business-magazine.ru/>«Краснодарском Бизнес-журнале Онлайн»








Яндекс.Метрика