Как говорил булгаковский Воланд, оценивая перемены людских привычек: «Обыкновенные люди... в общем, напоминают прежних... квартирный вопрос только испортил их». Спустя почти век после описываемого в «Мастере и Маргарите», можно слегка расширить формулировку. Квартирный вопрос сегодня «портит» не только и не столько простых сограждан. Он «портит» застройщиков, благодаря которым в крае сегодня десятки тысяч обманутых дольщиков, он «портит» некоторых представителей правоохранительных органов, которые за некий «интерес» порой решают дела в пользу жуликов. Квартирный вопрос – шикарное поле для мошенников, которые по несколько раз переуступают права собственности. И, наконец, квартирный вопрос портит жизнь, уничтожает надежды людей, попавшихся «под раздачу» этих мошенников.
Если обманутыми оказываются тысячи несостоявшихся новоселов, они довольно быстро организуются, прекрасно понимая, что слезы одиночек власти по барабану: власть пугает исключительно массовость. У кубанских обманутых дольщиков сегодня десятки своих страниц в соцсетях, они способны оперативно собрать любой протестный митинг и стоять чуть ли не сутками с лозунгами перед окнами краевой администрации.
О том, что Краснодарский край – чемпион России по проблемным домам, не раз говорилось и в Госдуме… Краевая власть вынуждена с такими протестами считаться, предпринимать хоть какие-то меры.
Куда сложнее, когда обманутой оказывается одна семья. По такому случаю никто массового митинга собирать уж точно не будет. И шансов добиться правды, как выясняется, тут куда меньше.
Никто из нас не профессиональный юрист. И вряд ли в каждой ячейке общества семейный, уголовный и гражданской-процессуальный кодексы являются настольными книгами. Хотя вот семья краснодарцев А. все эти «увлекательные книги» вынуждена была купить… Не указываем фамилий истцов-ответчиков, так как сложное «квартирное» дело еще не завершено. Да и не персонажи здесь важны, а суть…
«Квартирный вопрос» многие семьи решают не только для себя, потому что время изменилось. Раньше в одном доме или в одной квартире вместе жили бабушки-дедушки, семьи их детей, а часто и внуков. Сегодня молодые не особо жаждут жить вместе с родителями.
Если посмотреть на возраст тех, кто сейчас заключает договоры с застройщиками, берет ипотечные кредиты «на квартиру», то это в основном молодые люди. И практически всегда приобретать жилье младшему поколению помогают старшие.
Как, например, глава семьи А., который искал выгодный вариант приобретения жилья для несовершеннолетнего сына. Дети ведь растут быстро. А еще быстрее растут цены на квадратные метры. Так что, если появилась возможность взять такое жилье сыну «на вырост», то почему и нет. В итоге подходящая квартира была найдена. Хороший дом, приемлемая стоимость. Многие квартиры в доме были уже распроданы. Но подвернулась подходящая «переуступка».
Переуступка - уступка права требования по договору долевого участия – одна из форм переоформления прав на жилье. Один человек заключает первоначальный договор долевого участия с застройщиком. Договор регистрируется в Росреестре. Дольщик оплачивает указанную сумму. Но затем он вполне может переуступить права на жилье кому-либо еще. Мало ли, какие в жизни могут возникнуть обстоятельства. Переуступка совершается, как правило, еще на этапе строительства. Дом не сдан, право собственности наступить не может, и в отличие от продажи собственности, по переуступке «продавец», согласно закону, не должен платить 13 процентный налог. Выгодная для всех схема, предусмотренная законом.
Глава семьи А., в интересах своего несовершеннолетнего сына договорился о переуступке квартиры с гражданкой С. Были оформлены все финансовые документы, выплачены деньги. Новый договор был оформлен именно на сына. И, как положено, зарегистрирован в Росреестре.
Эта квартира должна была стать «неожиданной радостью» не только для сына, но и для семьи в целом. О покупке глава семьи не стал говорить даже жене, решив, что лучшим сюрпризом для нее станет показ ключей от нового жилья.
Но на этом счастливая часть истории завершается. И начинается какая-то цыганщина. Вот как можно было взрослого, неглупого человека без каких-либо расписок или других официально заверенных документов убедить в том, что надо для каких-то «формальностей» снова переуступить квартиру С. При этом, поскольку при расторжении должна была быть указана какая-то причина, С. убедила проставить, что якобы договор не был оплачен, что не соответствовало действительности. Ну хотя бы потому, что есть документ, подтверждающий передачу С. полной суммы… Глава семьи, увы эту глупость, сделал. Ведь С. была так красноречива и убедительна, что «так будет лучше». А на аферистах ведь не написано крупно: «Осторожно – мошенница!»
Но удивительно в этой истории другое. Вполне допустимо, что человек может не знать тонкостей закона, любой может стать и жертвой обмана. Но почему-то в нашем случае «не сработали» госструктуры, которые в этой сделке как раз-таки были просто обязаны быть задействованы.
Новое соглашение по расторжению переуступка было тоже зарегистрировано в Росреестре. Но в этот раз формулировка «все было сделано как положено по закону» явно не подходила. В случаях, когда идет речь об ухудшении условий для несовершеннолетнего, обязательно участие в рассмотрении вопроса и органов опеки. По какому-то волшебному недосмотру ни «резолюции» органов опеки, ни положенных вопросов от Росреестра не было.
С. кормила главу семьи обещаниями довольно продолжительное время. Но, в итоге, тот просто был вынужден был обратиться за помощью к адвокату - Александру Савчуку. В августе прошлого года Савчук получил выписку ЕГРН, где было сказано, что собственниками квартиры уже являются… третьи лица. С. сумела заработать на этом жилье еще раз! Понятно, что в такой ситуации уже ни о каком «сюрпризе» для семьи и речи быть не могло. После того, как все в семье оказались в курсе, надежда была только на грамотную юридическую помощь.
Опытный адвокат прекрасно понимал, что отца ввели в заблуждение, но для него прежде всего было очевидным, что при реализации данной схемы нарушений законодательства было предостаточно.
При расторжении договоров по переуступке одного желания сторон мало, если речь стороной договора является несовершеннолетний. Гражданский кодекс РФ в таких случаях четко определяет перечень обязательный участников процедуры.
Ст. 37. 2. «Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе… обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, в том числе… влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав,… а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Но в этом случае С. «решила» без органов опеки обойтись. Как вся эта схема стала вообще возможной? Загадка. И, тем не менее, говоря юридическим языком, сделка должна была быть признана ничтожной. Адвокат послал запрос в федеральный Росреестр. Ответ: да, регистрация договора по расторжению переуступки без участия органов опеки не соответствует требованию законодательства. Краевые органы опеки подтвердили, что без их участия подобные «соглашения» просто невозможны. И тем не менее эта «невозможность» случилась.
По всем требованиям закона сделка по расторжению договора переуступки должна была бы быть признана ничтожной согласно ГК РФ.
Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
ГК РФ Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
ГК РФ Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав
1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке...
5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Адвокат подготовил исковое заявление от матери несовершеннолетнего. Исковое требование очевидно: признать сделку о расторжении «переуступки» между А. и С. ничтожной и истребовать на основании статьи 302 Гражданского Кодекса имущество у приобретателя А., восстановив права несовершеннолетнего на квартиру.
Понятно, что пострадавшую от этой аферы семью не интересовал вопрос возврата денег. Дом был к тому времени сдан. Семье изначально было нужно именно жилье для сына. Переплачивать за готовые квартиры, которые, понятно, существенно подросли в цене, в их планы явно не входило.
И в марте 2020-го состоялся, иначе не скажешь, "удивительный" суд. В.Е. Ситников – судья Ленинского райсуда Краснодара, рассмотрев в предварительном судебном заседании гражданское дело по иску А. о признании сделки недействительной и истребовании имущества, признании права собственности, исключении из числа собственников, вынес не очень логичное, с точки зрения специалиста, прекрасно знающего законодательство, решение.
Сторона-ответчик иск не признала и к заявленным требованиям… просила применить срок исковой давности. Но мать несовершеннолетнего, которая и подала иск в суд, не являлась участником сделки. О квартире для сына узнала она только в августе 2019-го, когда муж понял бесполезность попыток взывать к совести С. и обратился за помощью к адвокату. И тогда о какой исковой давности могла идти речь? Ведь и полгода не прошло. Но формулировки судебного решения полны лиризма и предположений, которых в подобных документах. в принципе быть не должно.
Процитируем в слегка сокращенном варианте.
«Как законный представитель несовершеннолетнего, супруга А., в силу положений ст. 60 семейного кодекса РФ, могла и должна была знать о расторжении договора уступки права требования. Сведения о правообладателе, содержащиеся в ЕГРН, могли быть получены любым лицом в установленном порядке, учитывая открытый характер таких сведений…Кроме того, произведена государственная регистрация договора уступки на указанный объект недвижимого имущества с А. Срок исковой давности для оспаривания соглашения следует исчислять со дня его государственной регистрации. В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске».
Смотрим ст. 60 семейного кодекса РФ «Имущественные права ребенка», на которые так убежденно ссылается судья. Ни слова в пунктах статьи 60 нет о сроках осведомленности матери в нарушении прав ребенка. Или о ее непременной обязанности знать, когда эти права были нарушены. Или обязательное предписание изучать данные ЕГРН. Нет в этой статье закона ничего, что давало бы судье возможность обосновать свое решение! Лишь общие положения об имущественных правах ребенка. Нет и не могло быть у судьи каких -ибо доказательств того, что истица «должна была знать и могла знать о нарушении прав своего сына раньше, чем она заявила в иске". И тогда получается, что вывод судьи абсолютно голословен и ничем не обоснован. А ссылка на ст. 60 тут вообще ни при чем.
И получилось, что на основе личных умозаключений, судья сделал вывод, что мама несовершеннолетнего – истец в суде - обязана была знать о расторжении договора уступки права собственности или о заключении этого договора три года назад? Но она не знала, представления не имела, что за сюрприз готовит семье ее муж! Хоть на детекторе проверьте! Получается, что судья предположил возможность такого варианта и на основании личных предположений вынес судебное решение?
Все мы с большим уважением относимся к нашим судьям, верим в абсолютную справедливость принимаемых ими решений. Но вот в данном случае, это что было? Ведь судья Ситников даже не вышел в основной спор. Да, это было бы более трудное разбирательство. Пришлось бы вызывать в качестве свидетелей представителей опеки, Росреестра. И в этом случае, по убеждению адвоката семьи, иной вариант, кроме признания сделки по расторжению договора переуступки недействительной был бы просто невозможен. Но судья почему-то выбрал иной путь.
Вскоре в краевом суде должна быть рассмотрена апелляция по этому делу. Кроме того, адвокат Александр Савчук добился того, что было возбуждено еще одно дело, на этот раз уголовное. По факту возбуждено дело по ст. Статье 160 УК ПФ. «Присвоение или растрата».
Адвокат добивается переквалификации дела на ст. УК РФ Статья 159. Мошенничество. По его мнению, предметом преступного посягательства в данном случае является именно квартира.
1. Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.
Ведь фактически у несовершеннолетнего действительно украли квартиру в результате мошеннических действий. Как удалось узнать адвокату, С. с «радостью» ждут для проведения «задушевных разговоров» в полиции по поводу некоторых других ее славных деяний. Надеемся, это дело привлечет внимание и надзорных органов. Хотя фамилии участников этих событий мы не указали, но в распоряжении редакции есть все материалы по этому «странному делу». Готовы поделиться полной информацией.
Ранее «Живая Кубань» писала, что в Анапе женщину-инвалида выставили на улицу. В жилищном скандале замешана замначальника следственного отдела полиции города.
Самые важные новости теперь в нашем Telegram-канале. Подписывайтесь, чтобы не пропустить: https://ttttt.me/live_kuban
