Эксперт Илья Володько: Рынок жилья в крае стабилизировался

Возводить большие объемы только за счет средств дольщиков точно не получится. Граждане стали осторожнее и предпочитают вкладываться в проект, когда здание достигло средних этажей, а лучше - когда возведена вся коробка. Накануне Нового года Живая Кубань встретилась с одним из ведущих в России экспертов в области девелопмента и развития курортных зон генеральный директором краснодарской компании MACON Realty Group Ильей Володько. Профессиональная специализация нашего собеседника – стратегический и маркетинговый консалтинг в области недвижимости. Разговор пошел, естественно, о перспективах рынка жилья в крае. Осенью 2010 года на одном из заседаний в городской администрации говорили, что кризис для строительной отрасли закончился. Так ли это? И какие явления в экономике характеризуют окончание кризиса? Для любого застройщика индикатором окончания кризиса являются цены на недвижимость. Когда они пойдут вверх, это и будет означать, что все позади. Такая ситуация еще не наступила - цены зафиксированы на одном уровне. Рынок не начал расти, но он стабилизировался. Я понимаю, что имеют ввиду представители администрации. Они говорят о том, что пройден самый тяжелый этап, когда многие объекты были заморожены, компании испытывали острый дефицит денежных средств, и могло случиться все что угодно. Этот период продолжался в течение всего 2009 года. Многие застройщики и в 2010-м испытывали трудности с финансированием своих проектов, но тем не менее динамика стала положительной. Девелоперы сейчас достраивают свои объекты и даже закладывают новые. Особенно сильно это проявилось во втором полугодии. Если первое полугодие еще оставалось сложным, и его можно отнести к тяжелому 2009-му, то второе – это уже новый этап, который будет продолжаться и в 2011-м. Во время кризиса большое количество объектов было заморожено. Влияют ли эти недострои в данный момент на рост цен? Недостроями принято называть объекты, которые когда-то строились, а потом были заброшены. И вот теперь они стоят в качестве бетонных памятников современного зодчества. Таких объектов в Краснодаре очень мало, их история тянется еще с начала 2000-х годов. А если говорить об объектах, сроки сдачи которых затянулись, то их доля на рынке в последнее время существенно сократилась. В прошлом году она составляла 30-35%, в текущем - 8-10%. Но и по этим зданиям идет какое-то движение, так что серьезного влияния на рынок они не оказывают. В следующем году ожидается постепенное увеличение числа новых проектов. А когда этот рост станет действительно заметным? Это самый сложный вопрос, который есть сегодня. Потому что ответ на него напрямую зависит от того, что вообще будет происходить с рынком недвижимости. В докризисный период – с 2005 по 2007 год и за три квартала 2008 года - краснодарские компании обеспечили достаточно активный рост объемов нового строительства. Так, как строили в Краснодаре, не строили практически нигде, даже в городах-миллионниках – Нижнем Новгороде, Петербурге, Казани. Благодаря этому в столице Кубани по сравнению с другими городами сложились не такие высокие цены на жилье. Во время кризиса все рынки среагировали одинаково, и в 2009 году объем нового строительства измерялся несколькими домами. Все девелоперы сконцентрировались на достройке текущих объектов, и новые не закладывали. Ситуация изменилась в 2010 году, когда в Краснодаре было заложено порядка 6-7 тысяч новых квартир. Это, конечно, не самый большой показатель, но значительный с учетом того, что год шел под флагом кризисных явлений. По нашим подсчетам, для того чтобы рынок оставался сбалансированным и цены росли хотя бы в пределах инфляции, застройщики в 2011 году должны начать строительство 12 тысяч квартир. Тогда город в течение 2011-2012 годов не будет испытывать дефицита жилья. Реально ли выйти на такое количество? Силы краснодарских девелоперов позволяют это сделать. Многое зависит от того, насколько банки готовы кредитовать строительный сектор. Потому что возводить большие объемы только за счет средств дольщиков точно не получится. Граждане стали осторожнее и предпочитают вкладываться в проект, когда здание достигло средних этажей, а лучше - когда возведена вся коробка. Кстати, сейчас обсуждается законопроект о дольщиках. Как его принятие и реализация отразится на строительной отрасли? Согласно этому документу, предлагается запретить участие граждан в строительстве объектов. Однозначно можно сказать, что сократится число компаний, способных привлекать кредиты, возводить жилье и только потом его продавать. Объемы строительства упадут процентов на 70. При этом очевидно, что спрос не уменьшится. А значит, цены за год увеличатся в два раза и будут расти дальше. Поэтому вряд ли такой закон будет принят. Однако некоторые эксперты считают, что благодаря ему недобросовестные застройщики будут вынуждены уйти с рынка... Нечестных компаний на самом деле не очень много, ведь сейчас уже не разгар 90-х. И число людей, пострадавших от их деятельности, несопоставимо с тем количеством граждан, которые обретают жилье благодаря добросовестным девелоперам. Кроме того, у государства сейчас есть все инструменты, чтобы контролировать деятельность застройщиков. Главное – соблюдать соответствующее законодательство. Участвуя в долевом строительстве, гражданин выступает в качестве инвестора. И как инвестор он всегда будет нести риски. Компании имеют свойство банкротиться, независимо от того, есть кризис в экономике или нет. Одинакова ли по краю ситуация на рынке недвижимости? Или в каждом муниципалитете есть свои особенности? Рынок недвижимости всегда локальный. Факторы, которые на него влияют, везде разные. В крае он сложился только в крупных городах. Это Краснодар, Сочи, Новороссийск, Анапа, Геленджик, Армавир, Ейск, Туапсе, Горячий Ключ. В остальных муниципальных образованиях рынок жилья достаточно условный. В станицах и мелких городах организованное крупное строительство почти не ведется. Спрос в основном удовлетворяется за счет индивидуального строительства. Это нормально, ведь на селе принято строить самому. Таким образом, в небольших муниципалитетах не было кризиса строительной отрасли, поскольку не было крупного рынка. Можно выделить отдельно города Черноморского побережья. Там рынок формируется за счет инорегионального спроса. Приезжие покупали жилье в Сочи, Геленджике, Анапе либо для отдыха, либо для инвестирования. Сейчас ситуация по приморским городам немного хуже, чем, например, в Краснодаре, поскольку 40% инвесторов ушли с рынка. Отдыхающие тоже перестали приобретать квартиры на побережье. Остались только местные жители, на долю которых до кризиса приходилось лишь 20-30% спроса. В последнее время интерес со стороны приезжих к курортным городам снова начал расти. Но в любом случае рынок потерял намного больше, чем в краевом центре. Восстановление задерживается примерно на год. Ведь курортная недвижимость – это не объект первой необходимости, а, как правило, второе-третье жилье для людей. Другие города – Армавир, Горячий Ключ, Ейск – тоже сложно отреагировали на кризис, но масштабы рынка не настолько большие, чтобы вызывать революционные изменения. Какие виды недвижимости сейчас востребованы на курортах? В период кризиса в приморских городах появился новый формат жилья. Это небольшие объекты – 4-5-этажные дома клубного типа с небольшим участком земли, огороженной территорией, красивой архитектурой, подземным паркингом. Небольшие компании, в отличие от крупных, которые долго раскачиваются, сразу увидели эту нишу и смогли обеспечить предложение по минимальной цене. В Сочи в уже сданном доме можно купить квартиру площадью 27-28 кв. м за 700 тыс. - 1,3 млн рублей. Аналогичные варианты есть и в других курортных городах. Правда, многие дома являются не вполне официальными, поскольку построены на землях, предназна-ченных для индивидуального жилищного строительства. Поэтому при покупке лучше не пытаться самому вникать во все тонкости, а проконсультироваться с юристом. Он с профессиональной точки зрения проверит, в порядке ли у компании документы на имущество и какие могут быть риски. А какие новые виды недвижимости стали развиваться в кризис в краевом центре? Появился проект Девелопмент-Юга – смарт-квартиры площадью от 21 до 28 кв. м. Я думаю, такая жилплощадь в дальнейшем будет иметь место, но никогда не станет массовой. Сейчас нет необходимости покупать совсем микроскопические квартиры, потому что многие застройщики стараются предлагать адекватные цены на жилье традиционной квадратуры. Кроме того, большинство девелоперов подкорректировали свои проекты. Если до кризиса средняя площадь однокомнатной квартиры составляла 43-48 кв. м, то потом она существенно снизилась. Думаю, что однокомнатная квартира 37 кв. м – это предел, и именно это направление и будет развиваться. Под Анапой власти планируют построить игорную зону. Повлияет ли этот крупный проект на рынок недвижимости? Любой крупный инфраструктурный проект оказывает влияние. Но создание игорной зоны еще настолько далеко, что существенного воздействия оно не окажет. Влияние будет проявляться опосредованно, когда зона заработает. Это будет связано с увеличением турпотока, развитием экономики города в целом и его привлекательности как курорта. В ближайшие несколько лет роста цен, связанного именно с игорной зоной, точно не будет. А ожидается ли рост, связанный с другими факторами? Следующие два года – это период, когда рост цен однозначно начнется. Правда, еще не очень высокий - в 2011 году рынок вырастет на 5-7%, в 2012 году – чуть больше (на уровне инфляции). Что произойдет дальше – зависит от ситуации в стране и от доходов населения. При этом уже не будет безудержного подорожания, которое было до кризиса, и увлечения дорогостоящими мегапроектами. Наряду с элитным жильем будет появляться среднее по классу жилье. При этом оно будет очень хорошего качества и доступным по цене. В целом за 2010 год цены немного упали. При этом строящиеся объекты не подешевели, а некоторые даже подорожали. Уменьшилась именно средняя цена, потому что на рынок вышли новые объекты в самом экономичном классе, которые реализуются достаточно недорого. Объем таких проектов в 2011 году будет нарастать. Массовый спрос и дальше будет существовать в основном на среднее по стоимости жилье. Радикальный перелом в сторону бизнес- и элитного класса не наступит никогда. Эта тенденция будет одинаковой и для курортного жилья, и для городского. В ближайшие годы также ожидается внедрение новых технологий. Раньше в них не было необходимости, так как цены росли, а недвижимость все равно продавалась. Но сейчас в пределах традиционного строительства – кирпичного и монолитно-кирпичного - наиболее успешными будут компании, которые будут использовать новшества, снижающие себестоимость без потери качества. А если говорить о быстровозводимых домах – какова динамика в этом сегменте рынка и его влияние на традиционное строительство? Здесь роста как такового нет. Эту тему пытаются лоббировать многие производители строительных материалов, но продвинуть ее пока не удалось. Люди не привыкли к таким домам – прошло слишком мало времени, с тех пор, как они появились. Есть и психологический барьер – принято считать, что дом должен быть капитальным. В ближайшие 10 лет технология будет набирать обороты. Тем более что сейчас это непросто какие-то картонки, а прочные материалы, очень теплые и при том быстровозводимые. Начинают даже появляться проекты 4-5-этажных домов. Однако на рынок многоэтажного строительства они однозначно не выйдут. Многие жалуются, что в России, и в частности в Краснодарском крае, жилье дороже, чем за границей. С чем связана столь значительная разница в ценах и стоит ли россиянам ожидать их снижения? Это связано с массой факторов. В России рынок жилья активно развивается около пяти лет. До этого строительные мощности были сильно изношены с советских времен. Поэтому компании не могли обеспечить закладку новых объектов в нужных объемах. А спрос был достаточно большой. Только в последнее время девелоперы начали закупать соответствующее оборудование и переоснащать свою производ-ственную базу. Кроме того, в России высокий уровень инфляции, поэтому процентная ставка при получении кредитов на строительство не может быть низкой, как на Западе. Но главное нужно понять – в России цены придут в соответствие со спросом и предложением, когда у нас будут большие объемы строительства, и люди в основной своей массе уже купят себе хоть какое-нибудь жилье. На Западе рынки уже устоявшиеся, а в нашей стране просто дикий дефицит жилья. Этот спрос стимулирует и развитие отрасли, но и рост цен. Обеспеченность населения составляет 22 кв. м на человека. Для сравнения: в Восточной Европе – 30-35 м, в Западной - 40-45, в Америке – 70-75. Недвижимость подешевеет, когда мы пройдем исторический период насыщения рынка, а компании нарастят строительные мощности. Первично этот этап завершится через 10-12 лет, когда мы достигнем обеспеченности в 30 кв. м на человека. Но даже тогда еще рано будет говорить о стабильности рынка. Беседовала Надежда Сергеева.